Faut-il craindre l’éclatement d’une bulle immobilière en Martinique ?

Rédigé par : Melody Thomas, le
Publié dans : Actualites, Guadeloupe, Martinique
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En Martinique, il existe une anomalie économique et financière à savoir l’existence d’une bulle immobilière qui peut se révéler très dangereuse en cas d’éclatement dans un proche avenir.

Cette bulle immobilière existe du fait d’un niveau bas voire négatifs des taux d’intérêts qui est sur le point d’exploser en Europe et qui par voie de répercussions peut aller jusqu’à embraser toute l’économie Martiniquaise.

Quel est le constat ? Malgré une économie relativement poussive en 2019 et une croissance démographique en forte baisse , le marché immobilier de la Martinique est en plein boom . Il bénéficie en particulier d’un trop fort engouement de la part des investisseurs, pouvant engendrer à terme des prix de vente déconnectés des loyers de marché.

Alors quid de la rentabilité locative qui semble artificielle et d’un marché de la revente qui peut devenir compliqué. Pour bien comprendre ce qui se passe, il faut nécessairement se référer à la dernière analyse de l’Insee parue en juin 2019 et qui porte sur l’état du marché de l’immobilier en Martinique. Que nous dit l’Insee ? L’Insee craint une bulle immobilière en Martinique.

Dans une parution datant de juin 2019 l’Insee semble nous alerter sur le fait que des investissements immobiliers d’ampleur continuent à affluer en Martinique , notamment dans le résidentiel, alors même que le taux de logements vides atteint jusqu’à 10% dans certaines communes. En effet, selon l’Insee  » en 2018, le nombre de logements autorisés à la construction en Martinique s’intensifie avec une augmentation notable de 36 % entre 2017 et 2018, après une évolution de + 6 % entre 2016 et 2017. En France, hors Mayotte, le nombre de logements autorisés est en repli sensible (– 7 %) en 2018.

En Martinique, 43 % des projets de constructions autorisées sont situés sur le territoire de la Communauté d’Agglomération du Centre de la Martinique (CACEM), 38 % sur celui de la Communauté d’Agglomération de l’Espace Sud de la Martinique (CAESM) et 19 % sur celui de la Communauté d’Agglomération du Pays Nord Martinique (CAP Nord). » Ces chiffres sont troublants, car ils se révèlent être une anomalie en regard de ce qui se passe actuellement dans les autres DROM.

D’ailleurs pour la Guadeloupe l’observatoire de l’immobilier Caraïbes vient de publier son étude sur le marché de l’immobilier privé en Guadeloupe. Une étude qui s’est intéressée aussi à l’année 2018, et qui constate qu’en fin d’année dernière il y a eu une baisse sensible des volumes de vente. Et cette constatation est aussi valable pour l’île de la réunion et également pour la Guyane.

Alors, que penser d’une telle observation de croissance exponentielle de l’immobilier résidentiel en Martinique et qui n’est pas corrélée à la situation réelle de l’économie Martiniquaise ? Qui investit autant dans la pierre en Martinique, et pourquoi, surtout quand tout le monde subodore qu’il ne peut s’ agir d’investisseurs locaux ?… (On doit noter en passant que ces derniers traditionnellement investissent plutot dans le logement locatif en France hexagonale). Quid alors de la nature de ces investissements qui paraissent aller à contre courant de la réalité du marché du travail en Martinique !

En effet, le contexte actuel de l’économie Martiniquaise pose quelques questions.
Depuis 2009, les plans d’austérité mêlent coupes massives dans les budgets des institutions locales et de la redistribution sociale,stagnation des salaires, et hausses de taxes et d’impôts en tous genres, accompagnés d’une chasse musclée à la fraude. Le tissu économique s’est incontestablement dégradé avec des des faillites d’entreprises du secteur de la construction, et une baisse du revenu des ménages de la classe moyenne . L’imposition et taxation ont explosé, avec par exemple une hausse de la fiscalité pesant logiquement sur le pouvoir d’achat.

Le chômage, monté à environ 20% au plus fort de la crise, s’élève toujours à près de 18 % en début 2019 . Le chômage des moins de 25 ans culmine pour sa part toujours à plus de 46 %, entraînant un véritable exode particulièrement chez les jeunes. Enfin, l’endettement des collectivités et des particuliers reste à un niveau record. Alors qu’en conclure ?

On peut sans grand risque de se tromper qu’outre la bizarrerie conceptuelle de taux d’intérêt trop bas à l’heure actuelle , que les conséquences sont les suivantes :...:

1) La trésorerie disponible des banques leur coûte, au lieu de leur rapporter, tandis qu’il leur est bien sûr très malaisé dans le cadre législatif actuel de facturer à leurs clients les dépôts que ces derniers laissent sur leurs comptes.

Au final, les taux très bas pénalisent les banques, dont l’affaiblissement pénalise la croissance, ce qui entraîne des taux toujours plus bas dans une tendance mortifère. Pour ces mêmes raisons, la deuch bank qui est la première banque allemande vient d’annoncer hier un plan de suppressions de 18. 000 emplois à horizon 2020.

2) Que le risque de déflation reste très présent pour l’économie Martiniquaise : La déflation se caractérise par des anticipations de baisse générales des prix futurs. Ces anticipations ont des effets négatifs qui provoquent une hausse des loyers impayés . … Cela peut avoir pour conséquence la baisse de la demande donc de la production de logements ce qui provoque des licenciements et donc une augmentation du chômage.
Ce phénomène de déflation est aussi grave qu’inédit pour la Martinique. Donc en fait, tout miser sur l’immobilier résidentiel peut se révéler à l’avenir être une erreur majeure..!

Texte de Jean-Marie Nol / Economiste